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發(fā)布時(shí)間：2021.07.08
近兩年，疫情的突然爆發(fā)在短期內(nèi)對(duì)于運(yùn)營(yíng)中的酒店而言，無疑是一個(gè)巨大的打擊，也是對(duì)其抵抗風(fēng)險(xiǎn)綜合能力的一次大考。從考量時(shí)間軸更具戰(zhàn)略性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性的酒店投資和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)而言，短暫的影響或許可以通過拉長(zhǎng)的時(shí)間加以化解。但是，疫情的沖擊必然引發(fā)酒店投資業(yè)者重新思考和審視其在酒店領(lǐng)域的投資和資產(chǎn)管理戰(zhàn)略。
站在積極的角度，回歸酒店投資的本質(zhì)，清醒認(rèn)知酒店資產(chǎn)在其企業(yè)發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，對(duì)酒店投資、持有和退出建立更為理性的評(píng)估和發(fā)展策略，無疑是酒店業(yè)投資業(yè)者們值得思考的問題。站在新十年的起點(diǎn)，針對(duì)近兩年我國(guó)酒店投資與資產(chǎn)管理市場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行深度剖析，我們來簡(jiǎn)略分析一下現(xiàn)在一線城市是否還適合投資酒店及相關(guān)資產(chǎn)管理。
存量酒店改造與升級(jí)型投資將更多集中于一線及新一線城市
我國(guó)酒店市場(chǎng)在經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，已逐漸從增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代。一方面，核心城市存量土地的減少限制了新酒店建設(shè)的數(shù)量；另一方面，許多存量酒店面臨設(shè)施老舊、風(fēng)格過時(shí)、競(jìng)爭(zhēng)力低下等現(xiàn)狀，急需通過市場(chǎng)重新定位和產(chǎn)品優(yōu)化以提升收入能力并更好地匹配其地段價(jià)值。此外，鑒于酒店資產(chǎn)基于土地增值的預(yù)期溢價(jià)趨弱，部分酒店市場(chǎng)仍受制于新增供給壓力，業(yè)績(jī)表現(xiàn)與投資回報(bào)難以匹配，投資商對(duì)資金額巨大的新建高檔酒店愈發(fā)審慎。因此，盡管新酒店開發(fā)依然是不可小覷的增量來源，但存量物業(yè)的升級(jí)改造逐漸成為酒店投資的主旋律。
成熟都市商圈是存量酒店改造的熱點(diǎn)區(qū)域
一線及新一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，投資活躍，需求堅(jiān)實(shí)，一直以來都是酒店投資的首選之地。在各層級(jí)城市中，一線和新一線城市酒店市場(chǎng)起步最早，發(fā)展最成熟，資產(chǎn)價(jià)值也最高。隨著物業(yè)老化、經(jīng)營(yíng)成本攀升等因素，部分存量物業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)力下滑、地段價(jià)值無法彰顯的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，通過翻新或升級(jí)改造實(shí)現(xiàn)最佳定位和設(shè)施優(yōu)化以提升酒店競(jìng)爭(zhēng)力，最大化收入能力逐漸成為新的投資潮流。改造與升級(jí)投資可以使酒店更加貼合當(dāng)下的設(shè)計(jì)趨勢(shì)與消費(fèi)者需求，最大化地段價(jià)值，通過創(chuàng)新與融合優(yōu)化酒店空間規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)坪效最大化。
一線城市作為酒店投資的首要陣地，在過去20年的開發(fā)熱潮中已經(jīng)逐步飽和
隨著土地成本日益攀升和土地資源愈發(fā)緊張，一線城市的新酒店投資正進(jìn)入中低速發(fā)展階段；加之寫字樓和服務(wù)式公寓等其他業(yè)態(tài)對(duì)有限資源的競(jìng)爭(zhēng)，一線城市新酒店投資日益趨緩。與之相對(duì)的則是新一線及二線城市的崛起：受國(guó)家多個(gè)利好政策驅(qū)動(dòng)，且城市仍處于擴(kuò)張發(fā)展階段，新一線和二線城市正在釋放蓬勃的經(jīng)濟(jì)活力，城市新區(qū)建設(shè)產(chǎn)生了大量的土地供應(yīng)，為提升城市配套及豐富產(chǎn)品層級(jí)為動(dòng)力的新酒店投資依舊活躍。而許多三線及以下城市經(jīng)濟(jì)活力不足，交通通達(dá)性受限，酒店需求規(guī)模有限，投資者對(duì)于三線及以下層級(jí)城市的新酒店投資通常更趨審慎。
綜上所述，如今正確的酒店投資及對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)管理項(xiàng)目，應(yīng)該更多的趨向于那些準(zhǔn)一線城市甚至是二線城市。一線城市如：西單大悅酒店、首北兆龍飯店均為此類別下的佼佼者。二線城市如璟隆商管集團(tuán)收購(gòu)的海寧貝庭酒店，將其重新整改并以祥華園酒店的面貌重新示人，更是其中的典型。然而，除此項(xiàng)目之外，祥華園酒店更是在今年年初開始，分別以合作入駐、接手售后管理運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立建設(shè)、收購(gòu)等形式相繼在上海、嘉興、蘇州、南昌、昆明、無錫、武漢、西安等城市設(shè)立酒店項(xiàng)目，發(fā)展不可為不迅速。
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